Kira Hukukunun Temel İlkeleri

Kira sözleşmesi, çoğu zaman “şehirlerin nabzını tutan” görünmez bir iple kiracıyı ve ev sahibini birbirine bağlar. Bu ipin esnemeye başladığı noktada kira artışında, tahliye taleplerinde ya da bakımsız bir dairenin onarımında hukuk devreye girer. İşte tam da bu vesileyle, kira hukukuna dair bilgilerimiz ne kadar güncel ne kadar kapsamlı ise gündelik hayatımızda o denli güvende hissederiz.

Kira Hukukuna Genel Bakış

Kira hukukunun temel ilkelerini anlamak, bir satranç tahtasında taşların ne işe yaradığını kavramak gibidir: Hangi taraf kiracı, hangisi kiraya veren? Hangi hareket hangi hakkı doğurur? Nerede sınırlanır özgürlük, nerede başlar sorumluluk? Her adım hem geçmişin hem geleceğin izlerini taşır. Şimdi bu oyunun temel kurallarına yakından bakalım.

Tanım (TBK m. 299)

Türk Borçlar Kanunu madde 299 kira sözleşmesini şöyle tanımlar:

“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ve kullanmayla birlikte yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Bu tanım, kulağa kuru ve teknik gelebilir. Ama dikkatlice bakıldığında bir sözleşme değil, bir toplumsal “anlaşma biçimi” tarif edilir.
Kiraya veren, sade bir “taşınmaz” değil, çoğu zaman bir yaşam alanı teslim eder. Kiracı ise yalnızca bir “bedel” ödemez; ek olarak o alanı korumak, komşuluk ilişkilerine dikkat etmek ve kimi zaman kat maliki gibi davranmak zorundadır.

Kapsam: Konut, İşyeri, Ürün Kiraları

Kira sözleşmeleri, aynı çatı altında üç ayrı kategoriye ayrılır:

• Konut Kiraları: Kiracının barınma ihtiyacına yöneliktir. Bu tür sözleşmelerde kiracının korunması esas alınır. Örnek vermek istersek, TBK m. 344 gereği konut kiralarında kira artışı, TÜFE oranıyla sınırlıdır (halk arasında bu, “devletin kiraya zam tavanı koyması” diye bilinir).
• İşyeri Kiraları: Ticari amaçla kullanılan taşınmazlar için yapılır. Esnaf, doktor, avukat, hatta bir zincir market bile kiracı olabilir. 2022 yılında İstanbul Ticaret Odası verilerine göre işyeri kiralarının ortalama artış oranı konut kiralarının yaklaşık 1,4 katıydı.
• Ürün Kiraları: Tarım arazisi, bağ-bahçe gibi getirisi olan şeylerin kiralanmasını kapsar. Bu tür kiralar TBK’da bununla birlikte düzenlenir (m. 357 ve devamı), ürün teslimi, bakım yükümlülüğü gibi farklı hükümler içerir.

Bu ayrım yalnızca akademik değildir. Bir konutun işyeri gibi kullanılması (misal olarak evden klinik işletilmesi) veya tersi durumda uyuşmazlıklar çıkabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2020/3832 E., 2021/4981 K. sayılı kararında bu tür bir “karma kullanımın” sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği hükme bağlanmıştır.

Yasal Çerçeve: TBK ve Özel Kanunlar

Kira hukukunun yasal altyapısı, birkaç katmandan oluşur:

• 1. Türk Borçlar Kanunu (TBK): Ana düzenleme TBK’nın 299–378. maddeleri arasında yer alır. 6098 sayılı bu kanun hem genel hükümleri hem de konut/işyeri/ürün kiralarına özgü kuralları barındırır.
• 2. Kat Mülkiyeti Kanunu: Eğer kiralanan yer bir apartmanda ise (özellikle işyeri olarak kullanılmak istendiğinde), bağımsız bölümün kullanım amacı bu kanunla belirlenir. Misal, site yönetim planında “bir tek konut” yazıyorsa alt katta kafe açmak hukuka aykırı olur.
• 3. Özel düzenlemeler ve geçici kanunlar:
  • Deprem sonrası geçici kira düzenlemeleri (Örnek: 6 Şubat 2023 sonrası alınan kararlar).
  • 7409 sayılı Kanun ile arabuluculuk zorunluluğu (1 Eylül 2023’ten itibaren, dava açmadan önce arabuluculuk şarttır – TBK m. 313’e göre temerrüt ihtarı sonrası).
  • COVID-19 döneminde yürürlüğe giren tahliye erteleme hükümleri (geçici madde statüsünde kalmış, buna karşın emsal oluşturmuştur).

Kira hukuku yalnızca “ne kadar ödeyeceğim, nasıl çıkarırım?” sorularını cevaplayan bir alan değildir. Daha çok bir orkestranın notaları gibidir: Her taraf (kiracı ve malik) kendi sesini çıkarırken uyum içinde kalmak zorundadır. Bu uyumu sağlayan şey ise yalnızca kanun metni değil, o metnin ruhunu kavrayabilmekte yatar.

Temel İlkeler

Kiracının “yuva” dediği dört duvar ile malikin “yatırım” dediği aynı dört duvar bu iki bakış açısının arasına hukukun koyduğu emniyet kemeri, aslında birkaç temel prensibe dayanır. Prensipleri öğrenmek, gürültülü pazarlığın ortasında kulağına fısıldanan sessiz bir şarkıyı duymaya benzer: Ritmi kaçırırsanız, hak da kaçar.

Kiracının Korunması

Türk Borçlar Kanunu (TBK) kiracıya özel bir “şemsiye” açar. İlk bakışta taraflar eşittir; bununla birlikte yağmur yağdığında şemsiye hep kiracının elindedir.

• Kira artışı freni
  • 11 Haziran 2022’de yürürlüğe giren %25 tavan 1 Temmuz 2024’te kalktı; artık tekrar TÜFE ortalaması üst sınırdır.
• Cezaî şart yasağı – TBK m. 346 (kiracıyı “gecikirsen şu kadar ceza ödersin” baskısından korur).
• Temerrütte ek süre – TBK m. 315: Kiraya veren ihtar çeker, kiracıya en az 30 gün tanınır (temerrüt = borcun zamanında ödenmemesi).
• Deprem ve kriz düzenlemeleri: 6 Şubat 2023 depremleri sonrası geçici hükümler, bölgedeki tahliyeleri erteledi.

Rakamlar ne söylüyor?

• 1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa giden 234 535 dosyanın %47’si uzlaşıyla sonuçlandı.
• 2024 genelinde ise arabuluculukla dostane çözülen toplam dosya 826 548  rekor!

Bu veriler, koruma kalkanının sırf kâğıt üzerinde kalmadığını, pratikte de “şemsiye açtığını” gösteriyor.

Akit ile Bağlılık (Ahde Vefa)

Latince pacta sunt servanda; Türkçesi “söz uçar, imza kalır.” TBK m. 26 sözleşme serbestisini tanırken, TBK m. 2 dürüstlük kuralını hemen arkasına iliştirir:

Sözleşme tarafları, verdikleri söze sadık kalmakla yükümlüdür; fakat dürüst davranmak şartıyla.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/5552 E., 2020/206 K. kararında mahkeme, “kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir” diyerek hem ahde vefa ilkesini hem de kiracının korunmasını birlikte yorumladı.

Bu karar şunu hatırlatır:

• Kiracı: Sözleşmeye uyduğu sürece “yılların izini” ödemek zorunda değildir.
• Kiraya veren: Anlaşmayı tek taraflı bozamaz; aksi hâlde tazminat riskiyle karşılaşır

Sınırlı Tahliye Nedenleri

Herkesin dilindeki “çıkarırım seni” tehdidi, hukukun terazisinde dört dar bölmeye sığar. TBK 350–352 maddeleri tahliyeyi bir “acil çıkış kapısı” gibi kurgular: Kapı vardır ama alarm sistemi de vardır.

1. İhtiyaç Nedeni
   • Kiraya verenin kendisi, eşi, alt-üst soyu için gerçek ve samimi ihtiyaç (halk deyimiyle “ev sahibi ‘oğlum evlenecek’ derse”).
2. Yeniden İnşa veya İmar
   • Taşınmazın esaslı onarım gerektirmesi.
3. Yeni Malikin İhtiyacı
   • Satın alan yeni malik, satın aldıktan bir ay içinde ihtar, 6 ay sonunda dava açabilir.
4. Tahliye Taahhüdü
   • Kiracının noterden “şu tarihte boşaltacağım” sözü.

Bu sebepler dışında “kafama esti, çıkar” yoktur; aksi hâlde kiracının tahliye etmeme hakkı doğar.

Arabuluculuk verileri de bu sınırların “ya çalış ya dur” lambası gibi işlediğini gösterdi: Tahliye talepli kira dosyalarının yarıya yakını, resmi istatistiklere göre masada barışıyor.

Dürüstlük ve Hakkın Kötüye Kullanmaması

Medeni Kanun m. 2 ve TBK m. 2’nin ortak nefesi: “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk korumaz.”

• Kiraya veren, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye alıp 3 yıl dolmadan evi başkasına kiraya verirse TBK m. 355 gereği, eski kiracıya en az son kira yılı bedeli kadar tazminat öder.
• Kiracı, “burası oturulamıyor” diyerek kira ödemez ama dairede yaşamaya devam ederse kötü niyetli sayılır.
• Yargı pratiği: Mahkeme, çoğu zaman WhatsApp yazışmalarını, fatura isimlerini, hatta apartman kamera kayıtlarını bile dürüstlük denetiminde kanıt kabul eder.

Bu ilkeye uymamak, yüksek gerilim hattına çıplak elle dokunmaktır: Hem çarpılırsınız hem sigorta atar.

Temel ilkeler, kira hukukunun “pusulası”dır. Pusula kuzeyi gösterir ama rotayı kaptan çizer. Kaptan ister kiracı olun ister malik elinizdeki pusulanın işaret ettiği bu dört ilkeyi iyi okuyun; çünkü mahkeme salonu, yanlış rotayı affetmez.

Taraf Hak ve Yükümlülükleri

Kira ilişkisi, “ben ödeyeyim, sen sus” ya da “ben verdim, artık beni ilgilendirmez” gibi tek taraflı bir denge değil, iki yönlü bir yürüyüş yoludur. Taraflardan biri yavaşladığında diğeri de tökezler. Türk Borçlar Kanunu, bu iki taraflı yolculuğun sınırlarını ve sorumluluklarını çizmiş; kimin ne zaman yürüyeceğini, kimin duracağını açıkça söylemiştir. İşte bu kısımda, o yolun taşlarını birlikte sayıyoruz.

Kiracının Yükümlülükleri

Kiracı, bir anlamda “emanet alan” kişidir. Evin anahtarıyla birlikte bir dizi sorumluluğu da teslim alır. Bu yükümlülükler TBK m. 316 ve devamında düzenlenmiştir.

Aşağıdaki başlıca yükümlülükleri taşıması beklenir:

1. Kira Bedelini Ödeme

• Esas sorumluluk budur. Kiracı, kararlaştırılan tarihte (çoğunlukla ayın başı) kira bedelini ödemelidir.
• Ödeme yapılmazsa kiraya veren, iki haklı ihtar (TBK m. 352/2) veya temerrüt sonrası tahliye (TBK m. 315) yoluna başvurabilir.
• Pandemi, deprem, ekonomik kriz gibi durumlar “haklı sebep” sayılabilir ama bu her zaman geçerli bir mazeret oluşturmaz.

“Kiracı ekonomik zorluk gerekçesiyle kira ödememişse de ihtarlara rağmen ödeme yapılmamışsa tahliye kararı verilir.”

2. Kullanıma Özen Gösterme ve Küçük Bakımları Yapma

• TBK m. 316: Kiracı, “kiralananı özenle kullanmak ve küçük bakım giderlerini karşılamakla” yükümlüdür.
• Lavabo tıkanıklığı, musluk arızası gibi masraflar kiracıya aittir. Fakat tesisat çökmesi, duvar çatlağı gibi büyük onarımlar kiraya vereni bağlar.

3. Kiralananda Meydana Gelen Zararı Bildirme

• Kiracı, evde oluşan yapısal bir hasarı “makul sürede” kiraya verene bildirmezse, doğacak zarardan sorumlu tutulabilir (TBK m. 317).
• Misal: Tavan akıyor ama bildirilmedi; su tüm daireye zarar verdi. Bu durumda “görüp de susan” kiracıya fatura kesilir.

4. Alt Kiraya Verme ve Başkasına Devretme Yasağı

• TBK m. 322: Kiracı, açık izin olmadıkça başkasına devredemez veya taşınmazı alt kiraya veremez.
• Bu hüküm, özellikle Airbnb gibi kısa süreli kiralamalarda sıkça ihlal edilir. Dava konusu olduğunda, sözleşme feshi gündeme gelir.

Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Kiraya verenin rolü çoğu zaman “kira alıcı” olarak görülse de aslında sorumlulukları bunun çok ötesindedir. TBK, bu taraf için de yükümlülükleri net bir şekilde ortaya koyar.

1. Teslim Borcu

• TBK m. 301: Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanılmaya elverişli bir şekilde teslim etmek zorundadır.
• “Evin içinde su yok, kombi bozuk, pencere kapanmıyor” gibi durumlar varsa, kiracı kullanıma başlamadan teslim süreci hukuken tamamlanmış sayılmaz.

Not: Yargıtay içtihatlarına göre, teslimdeki eksiklik ciddi ise kiracıya “kira indirimi” ya da “sözleşmenin feshi” hakkı doğar.

2. Bakım ve Onarım Yapma

• TBK m. 304: Kiraya veren, sözleşme süresince taşınmazın kullanımını sağlayacak şekilde bakım ve onarım yapmakla yükümlüdür.
• Bu sorumluluk, özellikle eski binalarda sıkça ihlal edilir.
  • Çatı akıyor → kiraya veren sorumludur.
  • Elektrik panosu eski → değişim malike aittir.

3. Kira Tahsili

• Kiraya veren, kira tahsilini kendi yapabileceği gibi vekâlet verdiği bir emlakçı, avukat ya da temsilci aracılığıyla da gerçekleştirebilir.
• Ama bu kişiler ödeme alırken makbuz ya da banka dekontu gibi ispat edilebilir belge sunmalıdır. Aksi hâlde ödeme yapıldığı iddiası çürük kalabilir.

4. Müdahalesiz Kullanımı Sağlama

• TBK m. 301 ve 302 birlikte yorumlandığında kiraya veren, kiracının konuta rahatça yerleşmesini ve yaşamaya devam etmesini sağlamak zorundadır.
• “Ev satıldı, yeni malik geldi, seni çıkarmak istiyor” durumu bununla birlikte kanuna uygun bildirim ve tahliye süreciyle mümkündür.

Kiracı ile malikin hak ve yükümlülükleri, birbirine bağlı iki denge koludur. Biri fazlasını yaparsa diğeri yorulur, biri azını yaparsa diğeri zarar görür. Kira sözleşmesi, yalnızca maddî değil, aynı anda karşılıklı güvene dayalı bir “dengede durma sanatı”dır. Ve her sanat gibi, ustalık ister.

Kira Bedeli ve Artış

Kira bedeli, bir sözleşmenin can damarıdır. Kiracı için “taşınabilir bir yaşam hakkı”, malik içinse “dönen bir yatırım çarkı” anlamına gelir. Bedel ne düşük olursa malikin beklentisi sönükleşir; ne yüksek olursa kiracının nefesi daralır. O yüzden kira hukukunda bedelin belirlenmesi ve özellikle artışı, hemen hemen bir cambaz ipidir: Denge gerekir, sabır gerekir ve elbette yasal zemin gerekir.

Kira Belirleme Özgürlüğü ve Taraf İradesi

Kira ilişkisi, sözleşme serbestisi ilkesine dayanır. Türk Borçlar Kanunu m. 26 uyarınca taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Bir ev için aylık 5 bin TL istemek de 25 bin TL istemek de tarafların ortak rızasına bağlıdır. Lakin…

Artış Mekanizması – TBK m. 344, Enflasyon ve Yasal Sınırlar

Kira artışı, TBK m. 344 ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre:

1. Taraflar aralarında bir artış oranı kararlaştırmışlarsa, bu oran TÜFE on iki aylık ortalamayı geçemez.
2. Sözleşmede artışa dair bir hüküm yoksa, yine TÜFE ortalaması uygulanır.
3. Beş yılın sonunda ise hâkimin müdahalesi istenebilir (adil bedel tespiti – TBK m. 344/3).

Geçici Düzenleme: %25 Sınırı

• 11 Haziran 2022’de yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun ile konut kiralarında yıllık artış oranı %25’le sınırlandırıldı.
• Bu sınırlama, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi.
• Artık yeniden TÜFE oranı uygulanmakta; Mayıs 2025 itibarıyla TÜFE 12 aylık ortalaması %72,5 düzeyinde seyretmektedir.

Halk arasında bu durum şöyle bilinir:
“Devlet en fazla şu kadar zam yapabilirsin diyor.”

Örnek Hesaplama (Haziran 2025 itibarıyla):

• Eski kira: 10.000 TL
• TÜFE 12 aylık ortalama: %72,5
• Yeni kira: 17.250 TL

Bu artış, özellikle büyükşehirlerde orta sınıf kiracılar için sürdürülebilir olmaktan çıkmıştır.

Anlaşmalarda Sınırlar Aşıldı mı?

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun: Taraflar sözleşmeye TÜFE’den yüksek oran yazar mı?
Cevap: Evet, yazar. Ama bu hüküm geçerli midir? Hayır, geçerli değildir.

• TBK m. 344, TÜFE oranını emredici (değiştirilemez) bir sınır olarak düzenler.
• Sözleşmede “her yıl %100 artış yapılır” gibi ifadeler yazılsa bile geçersizdir; mahkeme bu hükmü yok sayar.
• Uyuşmazlık hâlinde kiracı, bu oranın üzerinde yapılan artışa itiraz edebilir.

Yargıtay 6. HD, 2021/4555 E., 2022/1131 K.:
“Taraflar arasında %80 oranında artış öngörülmüşse de bu oran TÜFE’yi aştığından uygulanamaz.”

Öyleyse ya taraflar rıza gösterirse?

• Kiracı gönüllü olarak daha yüksek ödemeye razı olmuşsa bile bu yasal denetimi ortadan kaldırmaz.
• Kiracı sonradan bu artışa itiraz edip fazladan ödediklerini geri talep edebilir.

Bu durum, ev sahiplerinin “nasıl olsa razı oldu” rahatlığıyla fiilen uyguladığı yüksek artışların ileride büyük davalara dönüşmesine neden olmaktadır.

Kira bedeli ve artışı, taraf iradesinin olduğu kadar hukukî sınırların da alanıdır.
Bir el, parayı uzatırken; diğer el, ölçüyü tartar. O ölçü bozulursa, ilişkiler değil, sistem zarar görür.
Kira artışının bir hak değil, kurallara bağlı bir yetki olduğunu unutmamak gerekir.

Süre, Sözleşme Sonu ve Tahliye

Bir kira sözleşmesi nasıl başlıyorsa, bir gün öyle ya da böyle sona da erer. Fakat bitiş, her zaman tarafların rızasıyla, sessiz sedasız olmayabilir. Kiraya veren tahliye ister, kiracı kalmak ister. İşte bu noktada, “sürenin türü”, “borcun zamanında yerine getirilip getirilmediği” ve “tahliye için gerekli şartların sağlanıp sağlanmadığı” gibi unsurlar devreye girer. Kira hukukunun bu bölümünde, ayrılığın kuralları yazılıdır.

Süreli / Süresiz Sözleşmeler

Sözleşmenin süresi, tarafların haklarını belirleyen en temel unsurlardan biridir.

Süreli Sözleşme (Belirli Süreli)

• Başlangıç ve bitiş tarihi belirlenmiştir (misal olarak: 01.01.2024 – 31.12.2024 arası).
• Fakat dikkat: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresi dolduğunda kiraya veren sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347).
  • Kiracı istemedikçe kira aynı şartlarla bir yıl daha uzar.
  • Belirtilen, halk arasında “mal sahibi bile çıkaramıyor” şeklinde yorumlanır.
• Kiraya veren lakin belirli tahliye sebeplerine (ihtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar vb.) dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Süresiz Sözleşme (Belirsiz Süreli)

• Başlangıç vardır ama bitiş yoktur. Bu durumda taraflar, TBK m. 328’e göre belirli fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Kiraya veren, üç aylık fesih süresiyle sözleşmeyi bitirebilir ama bu hakkı konut/işyeri kiralarında sınırlıdır (kiracının korunması ilkesi gereği).

Temerrüt (TBK m. 315, Temerrüt Sonuçları)

Temerrüt, borcun vadesinde yerine getirilmemesi demektir. Kiracının kira borcunu ödememesi, bu durumda en sık karşılaşılan nedenlerden biridir.

TBK m. 315’e göre:

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini ödemediği takdirde, kiraya veren ona yazılı olarak bir süre verir ve bu süre içinde ödemezse sözleşmeyi feshedebilir.”

Temerrüt için izlenecek yol:

1. Kiraya veren, yazılı ihtar ile kiracıya en az 30 gün süre tanır.
2. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, tahliye davası açılabilir.
3. Tahliye bir tek ödeme yapılmazsa değil, sürekli geç ödeme hâlinde de mümkündür.

Uygulamada:

• Genellikle avukat kanalıyla noter ihtarı çekilir.
• İhtarın tebliğ tarihi çok önemlidir; süre bu tarihten itibaren işlemeye başlar.
• Kiracı bu sürede ödeme yaparsa, tahliye hakkı düşer.
• Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar alan kiracıya da tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/2).

Örnek Yargıtay Kararı:
Yargıtay 6. HD, 2020/3248 E., 2021/987 K.:
“Kiracıya ihtar gönderilmiş, 30 gün içinde ödeme yapılmamış, tahliye kararı hukuka uygundur.”

Tahliye Yolları ve Dava Koşulları

Tahliye, bir binanın fiziksel boşaltılmasından daha fazlasıdır. Değinilen, aynı anda tarafların hukuken birbirinden “ayrılmasıdır.” Fakat bu ayrılık için belirli koşulların ve yolların izlenmesi gerekir. Gelişi güzel “çık” demek hukuken hiçbir sonuç doğurmaz.

Başlıca Tahliye Sebepleri:

1. Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)
   • Kiracı, belli bir tarihte çıkacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, bu tarih geldiğinde dava açılabilir.
   • Şekil şartı önemlidir: Yazılı olmalı ve kiracı tarafından imzalanmalıdır.
   • Sözlü “çıkacağım” beyanı yeterli değildir.
2. İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)
   • Aynı kira yılı içinde iki defa geç ödeme yapılırsa ve bunlara karşı iki haklı ihtar gönderilmişse, kira yılı sonunda tahliye talep edilebilir.
3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
   • Kiraya verenin, kendisinin ya da yakınlarının taşınmazı konut veya işyeri ihtiyacı için kullanmak istemesi hâlinde dava açma hakkı vardır.
   • Bu ihtiyaç samimi ve gerçek olmalıdır.
   • Mahkeme, gerekirse malik adına kayıtlı başka konut olup olmadığını da inceler.
4. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)
   • Kiralanan taşınmaz satılmışsa, yeni malik kendisi veya yakınları için kullanım ihtiyacına dayanarak 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay içinde dava açabilir.
5. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım (TBK m. 350/2)
   • Taşınmazda ciddi tadilat, güçlendirme veya yıkım gerekiyorsa ve bu işlemler kiracının oturmasına olanak tanımıyorsa, tahliye talep edilebilir.

Tahliye Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Arabuluculuk şarttır (1 Eylül 2023’ten itibaren).
• Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalı, aksi hâlde dava reddedilir.
• Arabuluculuk tutanağı ve ihtar tebligatları mahkemeye sunulmalıdır.

Kira sözleşmesinin süresi ne olursa olsun, sona erişi hukuk belirler.
Sürenin dolması yetmez; ihtarın şekli, sebebin gerçekliği, hatta konuşmaların tonu bile önem kazanır.
Çünkü kira ilişkisi, yalnızca bir mülkiyet meselesi değil, beraberinde bir hukuk disipliniyle yönetilen sosyal bağdır. Ve bu bağ çözülürken, düğümün nasıl atıldığı kadar, nasıl çözüldüğü de hukuk tarafından izlenir.

Uyuşmazlık Çözümü Yolları

Her kira ilişkisi bir gün bitebilir; ama her bitişin yolu dostça kapanmaz. Kiracı ödeme yapmaz, tahliye taahhüdünü yerine getirmez, ev sahibi “çık” der ama gerekçesi yetersiz kalır. Bu noktada taraflar ya çözüm arayacak ya da çözümsüzlüğü dava yoluyla aşmaya çalışacaktır. Türk hukuk sistemi, bu tür uyuşmazlıklar için çok katmanlı bir çözüm şeması sunar: icra, dava, arabuluculuk… Her biri farklı şartlara, farklı sonuçlara sahiptir.

İcra Yolu ve Tahliye Talebi

Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde, ilk ve pratik başvuru yolu ilamsız tahliye takibidir.
Bu yöntem, bir mahkeme kararı olmaksızın doğrudan icra müdürlüğü üzerinden işletilir.

Gidişat nasıl işler?

1. Kiraya veren, kira alacağını ve tahliyeyi talep ederek ilamsız tahliye takibi başlatır.
2. Kiracıya 7 gün içinde itiraz, 30 gün içinde ödeme süresi tanınır (İİK m. 269).
3. Ödeme yapılmaz veya itiraz edilmezse; 30 gün sonunda tahliye talebi doğar.
4. Kiracı itiraz ederse, kiraya veren itirazın kaldırılması davası açmalıdır.
5. Tüm seyir boyunca makbuzlar, sözleşmeler ve dekontlar kritik öneme sahiptir.

Avantajı:

• Dava açmaya gerek kalmadan tahliye imkânı sağlar.

Dezavantajı:

• Kiracı itiraz ederse işleyiş uzar; çoğu zaman icra hukuk mahkemesine taşınır.

Tahliye Davaları

Kira ilişkisinin sona erdirilmesi için başvurulan en klasik ve kesin çözüm, mahkemede açılan tahliye davasıdır.
Gelgelelim bu yolun işletilebilmesi için belirli dava sebeplerinin varlığı ve usule uygun davranılması şarttır.

Başlıca tahliye dava türleri:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350)
• Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351)
• Tahliye taahhüdüne dayalı dava (TBK m. 352/1)
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m. 352/2)
• Kira borcunun ödenmemesi (temerrüt – TBK m. 315)

Dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır (HMK m. 18/B, 1 Eylül 2023 sonrası zorunlu hale gelmiştir).
• İlgili tahliye sebebinin kanıtlanması gerekir. Noterden alınmış taahhüt, banka dekontları, ihtarname tebligatları olmazsa olmazdır.
• Kararlar kesinleşmeden zorla tahliye yapılamaz.
• Tahliye kararının ardından, icra takibiyle zorla boşaltma işlemi yapılabilir.

Ortalama dava süresi:

2024 yılı verilerine göre tahliye davalarının ortalama sonuçlanma süresi, ilk derece mahkemelerinde 8 ila 14 ay arasındadır.
İstinaf ve temyize giden dosyalar ise 2 yıla kadar sürebilmektedir.

Arabuluculuk ve Alternatifsiz Süreçler

1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme ile birlikte, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci getirilmiştir.
Bu yeni dönem, tahliye süreçlerinde yargının yükünü hafifletmeyi ve tarafları uygun zeminlerde anlaşmaya teşvik etmeyi amaçlamaktadır.

Arabuluculuk sürecinde:

• Başvuru, kiraya veren ya da kiracı tarafından yapılabilir.
• Evre ortalama 3 hafta içinde sonuçlanır.
• Uzlaşma sağlanırsa, anlaşma tutanağı mahkeme kararı niteliğindedir.
• Sağlanamazsa, tutanakla birlikte dava açma hakkı doğar.

Resmî verilere göre:
2024 yılında kira uyuşmazlığı arabuluculuk başvurularında başarı oranı %47,8’dir (Adalet Bakanlığı istatistikleri).

Arabuluculuğun sağladığı avantajlar:

• Hızlı ve masrafsız çözümler
• İlişkiyi bozmayacak uzlaşı yolları
• Dava yükünden kurtulma
• Geleceğe yönelik “yeni sözleşme” düzenlemeleri yapabilme esnekliği

Alternatifsiz durumlar:

• Zorunlu arabuluculuk tamamlanmadan hiçbir tahliye davası açılamaz.
• Arabulucu huzurunda alınmış tahliye taahhüdü, doğrudan icra takibine konu olabilir.

Uyuşmazlık çözümü, kira ilişkisinin “zorunlu çıkış kapısı”dır.
Ama bu kapı, yalnızca anahtarı olanlara açılır: Sözleşme, ihtar, taahhüt ve sabır…
İcra yoluyla, dava süreciyle ya da arabuluculuk masasında her yol farklı ama hedef aynı: hakkaniyetli bir ayrılık.
Çünkü kira ilişkisi, tıpkı bir evlilik gibidir; sorunlar çıkabilir, çözüm yolları bellidir. Ama ayrılmak da tıpkı birlikte yaşamak kadar, usul ister.