Kira Hukukunda Kiracının Hakları

Ev kiralamak, aslında bir anlamda uzun vadeli bir yol arkadaşlığıdır. Ev sahibi ve kiracı aynı gemiye biner; biri geminin kaptanı, diğeri yolcusu değildir, her ikisi de aynı denizin kurallarına tabidir. İşte bu kurallar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile belirlenir. O halde kiracı, çoğu zaman ev sahibinin gölgesinde kalıyor gibi görünse de aslında hangi haklara sahiptir?

Hukuki literatürde “kiracının korunması” diye geçen bu haklar, gündelik hayatta şöyle sorulara dönüşür:

• “Ev sahibi beni sözleşme bitince çıkarabilir mi?”
• “Depozitomu (güvence bedeli) nasıl geri alırım?”
• “Aidat, onarım masrafı kime ait?”
• “Kira artışında %25 sınırı hâlâ geçerli mi?”

Ve işte bütün bu soruların cevabı, kiracıyı korumaya yönelik düzenlemelerde gizlidir. Hadi gelin, kira hukukunda kiracının haklarını birlikte keşfedelim.

HIZLI BAKIŞ (2025 İçin En Önemli Kiracı Hakları)

• Teslim & Ayıp (TBK m.301 ve devamı): Kiraya veren, evi yaşanabilir ve kullanılabilir şekilde teslim etmek zorunda. Yani çatısı akan, suyu kesik veya elektrik tesisatı bozuk bir evde “idare et” deme hakkı yoktur.
• Tahliye Sebepleri (TBK m.350352): Kiracı düzenli ödüyorsa, ev sahibi “keyfine göre” çıkaramaz. Ancak ihtiyaç, yeniden inşa/imar, yeni malik ve iki haklı ihtar gibi sınırlı sebepler vardır.
• Kira Artışı (%25 Sınırı & 5/10 Yıl Eşiği): 2022’den beri getirilen %25 artış sınırı, konut kiralarında geçerli olmaya devam ediyor. Ayrıca 5 yıldan sonra kira tespit davası açılabilir; 10 yıl dolduğunda ise ev sahibi bildirimle sözleşmeyi sonlandırabilir.
• Depozito (TBK m.342): En fazla 3 aylık kira tutarında alınabilir ve banka hesabına yatırılmak zorunda. Sözleşme bitince kiracının zararı yoksa iade edilmelidir.
• Yan Giderler (TBK m.302): Kiralananın bakım ve onarım gibi büyük giderleri ev sahibine aittir; kiracı yalnızca kullanıma bağlı küçük masrafları ve olağan aidatı öder

Kiracıların büyük kısmı, haklarının farkında olmadıkları için mağdur oluyor. Oysa TBK sisteminde, kiracı aslında ev sahibine karşı “zayıf taraf” kabul edilerek korunuyor. Bu nedenle kanun koyucu, sözleşme özgürlüğünü bile sınırlamış durumda. Yani ev sahibiyle imzaladığınız kontratta farklı yazsa bile, “kanun kiracıyı korumayı emrediyorsa” o hüküm geçersiz oluyor.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı haklarını bir ağaç gibi düşünelim. Gövdesi kanundur (TBK), dalları ise günlük hayatta karşımıza çıkan somut haklardır. Kimi dalda gölge buluruz (örneğin “tahliye koruması”), kimi dalda ise meyve (örneğin “depozito iadesi”). İşte o dallara tek tek bakalım.

Kullanıma Elverişli Teslim & Ayıp

• Hukukî dayanak: TBK m.301: “Kiraya veren, kiralananı, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”
• Halk dilinde: “Ev sahibi size eve taşındığınızda çalışır musluk, sağlam kapı, sızdırmayan çatı teslim etmek zorundadır.”
• Ayıp (hukuki terim, yani kusur veya bozukluk): Eğer evin duvarları rutubetli, kombi arızalı, elektrikler sık sık kesiliyorsa bu ayıplı teslim sayılır.
• Kiracının hakları:
  1. Ayıbın giderilmesini istemek (tamirat talebi)
  2. Kira bedelinden indirim talebi
  3. Zararı varsa tazminat istemek
  4. Çok ağırsa sözleşmeyi feshetmek

Çoğu kiracı bu haklarını bilmediğinden, “usta çağırın, masrafı siz ödeyin” gibi talepleri kabul ediyor. Oysa kanun burada kiracının yanında; masrafın asıl sorumlusu ev sahibidir.

Rahatsız Edilmeme & Sözleşme Süresince Tahliyeye Karşı Koruma

• Hukukî dayanak: TBK m.316 ve devamı.
• Gündelik anlamı: Ev sahibi kafasına estiğinde “Çıkın artık!” diyemez. Kiracı, sözleşme süresince kanunun koruması altındadır.
• Ev sahibinin tahliye hakkı ancak şu durumlarla sınırlıdır:
  • İhtiyaç nedeniyle tahliye (ör. kendi oturmak istemesi)
  • Yeniden inşa/imar (ör. bina yıkılıp yeniden yapılacaksa)
  • Yeni malik (evi satın alan kişi ihtiyacını ispat ederse)
  • İki haklı ihtar (kiracı kira ödemesini sürekli aksatıyorsa)
  • Tahliye taahhüdü (kiracı yazılı olarak belirli bir tarihte çıkmayı kabul ettiyse)

Bu koruma, aslında “barınma hakkının” hukuki yansımasıdır. Çünkü barınma, insanın en temel ihtiyacıdır. Ev sahibi güçlü görünebilir ama kanun teraziyi dengelemeye çalışır.

Yan Giderler / Aidat Kim Öder?

• Hukukî dayanak: TBK m.302.
• Halk dilinde: “Aidatı ben mi, kombi arızasını kim öder?” sorusunun cevabı buradadır.
• Kural:
  • Kiracı: Elektrik, su, doğal gaz faturaları, apartman aidatı, kapıcı/temizlik gibi kullanıma bağlı giderleri öder.
  • Ev sahibi: Çatı onarımı, dış cephe mantolama, asansör değişimi gibi ana bakım onarım giderlerini karşılamak zorundadır.

Örnek: Binanın asansörü bozulduğunda tamirat masrafı ev sahibine aittir. Ama asansörün elektrik faturası kiracıya.
Yargıtay kararlarında da (ör. Yarg. 3. HD, 2017/…) sıkça bu ayrım vurgulanır: “Olağan gider kiracıya, olağanüstü gider kiraya verene.”

Depozito (Üst Sınır, İade Prosedürü)

• Hukukî dayanak: TBK m.342.
• Halk dilinde: Depozito = güvence parası. Yani “evime zarar verme ihtimaline karşı teminat.”
• Sınır: En fazla 3 aylık kira bedeli kadar. Daha fazlasını talep eden ev sahibi kanuna aykırı davranır.
• Banka şartı: Depozito, kiracı adına açılan vadeli banka hesabına yatırılmalı. Ev sahibinin cebine elden verilmemeli.
• İade: Sözleşme bitince, evde kiracıdan kaynaklı zarar yoksa depozito aynen iade edilir. Ev sahibi, keyfine göre “boya yaptıracağım, param sende kalsın” diyemez.

Türkiye’de kiracıların %60’ı depozitoyu banka aracılığıyla yatırmak yerine elden teslim ediyor (Gayrimenkul raporları, 2023). Bu durum, iade sürecinde uyuşmazlıkların artmasına yol açıyor.

Depozito, çoğu ev sahibi kiracı kavgasının çıkış noktası. Oysa mevzuat, aslında tarafları koruyacak çok net bir sistem öngörmüş: banka hesabı. Uygulansaydı sorunların yarısı ortadan kalkardı.

Kontratsız (Sözleşmesiz) Kiracı Hakları

Kirada sözleşme yapılmamışsa, çoğu insan kendini “korumasız” hisseder. Oysa işin aslı öyle değil. Hukuk dünyasında bir sözleşmenin “geçerli” sayılması için her zaman yazılı kâğıda imza atılması şart değildir.

Sözlü Sözleşmenin Geçerliliği, İspat Notları

• Hukukî dayanak: TBK m.299 vd.
  • Kanuna göre kira sözleşmesi, şekil şartına tabi değildir. Yani sözlü olarak da yapılabilir. Ev sahibinizle “bu daireyi aylık 10.000 TL’ye kiraladım” diye anlaştığınız an, hukuken kira sözleşmesi doğar.
• Halk dilinde: Yazılı kontrat yok diye kiracı “misafir” konumunda değildir; kiracıdır.
• İspat meselesi:
  • Yazılı kontrat olmadığı için ileride uyuşmazlık çıkarsa, kiracı kira ödediğini banka dekontu, WhatsApp yazışması, tanık gibi delillerle ispat etmek zorunda kalabilir.
  • Bu yüzden kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması altın kuraldır. Elden para → “ispat zorluğu” → çoğu davada kayıp.

Sözlü sözleşme aslında hukukta “sessiz bir anlaşma” gibidir; varlığı kabul edilir ama kanıtlamak zor olabilir. O yüzden “yazılı sözleşme olmadan olmaz” demek yanlış, ama “yazılı olmasa olmazmış gibi davranmak” kiracı lehine çok daha güvenlidir.

Tahliye ve Artış Süreçlerinde Fark Var mı?

• Tahliye:
  • Yazılı kontrat olmadığında da kiracı, TBK’daki tahliye korumasından yararlanır. Ev sahibi, yine keyfi şekilde “çık” diyemez.
  • Tahliye sebepleri (ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, iki haklı ihtar, taahhüt) aynen geçerlidir.
• Artış:
  • Yazılı sözleşme olmadığında da artış oranı, kanundaki sınırlara Yani ev sahibi istediği gibi “bu sene %200 zam” diyemez.
  • Konut kiralarında hâlâ geçerli olan %25 sınırı (2025’e uzatıldı) yazılı kontrat olsun ya da olmasın uygulanır.
  • 5 yıl dolunca kira tespit davası açma hakkı yine saklıdır.

Örnek olay:
Bir kiracı, 2019’dan beri sözlü kira sözleşmesiyle oturduğu evde düzenli olarak banka üzerinden kira ödemiş. Ev sahibi 2023’te “yazılı kontrat yok, istediğim zammı yaparım” diyor. Mahkeme kararı ne oluyor? → Hâkim, “kontratsız da olsa kira ilişkisi TBK’ya tabidir, %25 sınırı geçerlidir” diyerek ev sahibini reddediyor.

Özetle:

• Yazılı olmasa da sözleşme geçerli (TBK m.299).
• Tahliye sebepleri aynen geçerli, ev sahibi keyfi çıkaramaz.
• Kira artışı yine kanundaki sınırlara tabidir.
• İspat kolaylığı için kira ödemeleri mutlaka banka üzerinden yapılmalı.

Kontratsız kiracılık, “gölgesiz ağacın altında oturmak” gibidir. Serinlik sağlar ama yağmur bastırınca sizi ıslatabilir. Kanun gölgeyi sağlasa da yazılı sözleşme sizi sağanak yağmurdan da korur.

Kira Artışı ve Kira Tespit Davası

Kira, yalnızca bir “para alışverişi” olmanın ötesinde, adalet terazisinde hassas bir denge meselesidir. Çünkü bir yanda ev sahibinin mülkünden “adil getiri” beklentisi, diğer yanda kiracının “makul barınma” hakkı vardır.

TÜFE Sınırı ve Geçici Artış Sınırı

• Hukukî dayanak: TBK m.344.
• Normal şartlarda:
  • Kira artışı, bir önceki yılın 12 aylık ortalama TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranını geçemez.
  • Yani enflasyon %60 ise, artış oranı da %60’ı geçemez.
• Geçici düzenleme:
  • 2022’de getirilen ve 2025 Temmuz’a kadar uzatılan özel kural: Konut kiralarında artış oranı %25’i geçemez.
  • Ama bu sınır yalnızca konut kiraları için geçerli. İşyeri kiralarında hâlâ TÜFE geçerli.
• Halk dilinde: Ev sahibi “yüzde 100 zam” dese de kiracı “%25’ten fazlasını ödemek zorunda değilim” diyebilir (en azından konut için).

Zaman damgası: 2025 yılı itibarıyla bu sınır hâlâ geçerli; fakat kanun koyucu ileride uzatmazsa eski sisteme (TÜFE oranı) dönüş yapılacak.

5 Yılı Geçen Sözleşmelerde Kira Tespiti

• Hukukî dayanak: TBK m.344/3.
• Eğer kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa, artık TÜFE değil, “emsal kira” esas alınır.
• Mahkeme süreci:
  1. Ev sahibi ya da kiracı kira tespit davası açabilir.
  2. Mahkeme, bilirkişi atar → aynı semtteki, benzer özellikteki evlerin kiralarını inceler.
  3. Sonra “emsal kira”ya göre hakkaniyete uygun bir kira belirlenir.
• Kararın etkisi:
  • Dava ne zaman açılmışsa, yeni kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
  • Geriye dönük kira artışı uygulanmaz.

Örnek: 2018’de 2.000 TL’ye kiralanan bir daire, 2023’te hâlâ 3.000 TL ise; ev sahibi “5 yıl doldu, emsal 10.000 TL, artık dava açacağım” diyebilir. Mahkeme emsal ve TÜFE’yi harmanlayıp, örneğin 8.000 TL’ye hükmedebilir.

Fahiş Artışa İtiraz Yolları

Bazen ev sahipleri, yasa ve sınırları hiçe sayıp “bu yıl 3 kat zam yapıyorum” diyebilir. İşte böyle bir durumda kiracının elinde şu yollar var:

1. Ödemeyi reddetmek: %25 sınırı veya TÜFE üstü zamları ödemek zorunda değildir. (Ama mutlaka banka üzerinden ödeme yapılmalı ki ispat kolay olsun.)
2. Sulh hukuk mahkemesinde dava: Fahiş artış istenirse, kiracı tespit davası açabilir.
3. Tüketici hakem heyeti: Küçük miktarlı uyuşmazlıklarda (2025 için 104.000 TL’ye kadar olan uyuşmazlıklarda) heyete başvuru da mümkündür.
4. İcra tehdidi olursa: Ev sahibi tahliye baskısı yaparsa, kiracı “haksız icra”ya karşı şikâyet edebilir.

Gerçek bir örnek: İstanbul’da 2023’te bir ev sahibi kiracısına “15.000 TL’den 50.000 TL’ye çıkarıyorum” dedi. Kiracı ödemeyi reddetti, dava açıldı. Mahkeme “%25 sınırını aşamazsın” diyerek kiracıyı haklı buldu.

Kısa özet

• Konut kiralarında 2025 Temmuz’a kadar artış %25’le sınırlı.
• İşyeri kiralarında TÜFE geçerli.
• 5 yıl dolunca emsal değerler üzerinden kira tespiti davası açılabilir.
• Fahiş artışa karşı kiracının en büyük silahı “Hayır deme + dava açma.”

Kira artışı, aslında ev sahibinin ve kiracının bilek güreşi gibidir. Ev sahibi “mülk benim” der, kiracı “barınma hakkım var” der. Kanun hakemin düdüğünü çalar; “%25 sınırını aşamazsın” veya “5 yıl dolduysa emsali dikkate alırım.”

Ev Sahibi Evi Satarsa / Yeni Malik ve İhtiyaç Nedeni

Ev, kiracı için yuva; ev sahibi için mal varlığıdır. Ama ev satıldığında, “yeni malik” (yani evi satın alan kişi) eski kira sözleşmesine otomatik olarak taraf olur. Bu, TBK m.351’de açıkça yazıyor. “Kiralananı sonradan edinen kişi, kira sözleşmesinin tarafı olur.” Yani evin tapusu el değiştirdi diye kiracının sözleşmesi bir anda yok olmaz.

Yeni Malikin 1 Ay İçinde İhtar 6 Ay Sonra Tahliye Davası Şartı

• Hukukî dayanak: TBK m.351.
• Yeni malik kiracıyı hemen çıkaramaz. Önce belli bir prosedürü izlemek zorundadır:

Adım adım akış (basit bir diyagram şeklinde düşün):

1. Evi satın aldıktan sonra: Yeni malik, tapuya tescilden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) göndermelidir.
   • Eğer bu ihtarı göndermezse, tahliye hakkını kaybeder.
2. İhtar gönderildikten sonra: Kiracıyı çıkarabilmesi için 6 ay beklemek zorundadır.
   • Yani hemen dava açamaz, 6 ay dolunca tahliye davası açabilir.
3. İhtiyaç şartı: Tahliye talebi yalnızca “kendi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı” varsa mümkündür.
4. Sonuç:
   • İhtar + 6 ay bekleme + ihtiyaç gerekçesi → Tahliye davası açma hakkı.
   • Bunlardan biri eksikse → Kiracının oturma hakkı devam eder.

Örnek: Ahmet Bey 2025 Mart’ta kiralık bir daireyi satın aldı. Nisan’da ihtar gönderdi. Yalnız dava açabilmesi için en erken Ekim 2025’i beklemesi gerekiyor.

İhtiyacın “Samimi ve Gerçek” Olması Ölçütü (Kanıt Örnekleri)

• Mahkemeler sadece “İhtiyacım var” demekle yetinmez. İhtiyacın samimi (dürüst) ve gerçek olması
• Peki bu nasıl ispatlanır?

Kanıt örnekleri:

• Ev sahibinin veya çocuğunun başka bir evinin olmaması (veya mevcut evin çok küçük olması).
• Yeni evlenen çocuk için barınma ihtiyacı.
• İşyerinin taşınması (örneğin, başka semtte dükkân açmak için).
• Sağlık sorunları (örneğin, üst kata çıkamayan birinin asansörlü eve ihtiyaç duyması).

Yargıtay uygulaması:

• Eğer ev sahibi gerçekten ihtiyaçtan dolayı kiracıyı çıkardıysa ama kısa süre sonra evi başka birine kiraladıysa → bu durum “samimi ve gerçek ihtiyaç” olmadığının göstergesidir.
• Hatta TBK m.355 gereğince, bu şekilde kötüye kullanım olursa, eski kiracıya tazminat hakkı doğabilir.

“Samimiyet” burada adeta bir turnusol kâğıdı gibi işliyor. Ev sahibi gerçekten o eve girmeyi istiyorsa haklı çıkar; ama “kiracıyı çıkarıp daha yüksek kirayla başkasına vermek” niyetindeyse, hukuk sisteminin terazisi ağır basar ve kiracıyı korur.

Özet Kutusu

• Yeni malik → kira sözleşmesinin tarafı olur.
• Tahliye için 1 ay içinde ihtar + 6 ay bekleme şartı vardır.
• “İhtiyaç” gerekçesi ancak samimi ve gerçekse kabul edilir.
• İspat için ev sahibinin durumunu gösteren belgeler (tapular, nüfus kayıtları, sağlık raporları) kullanılır.
• Kötüye kullanım olursa, kiracı tazminat talep edebilir.

Benim gözümde, bu süreç biraz satranç gibidir. Yeni malik ilk hamleyi ihtarla yapar, kiracı bekler, mahkeme “samimiyet testi” ile oyunu çözer. Ve oyunun sonunda adalet, kimin hamlesinin daha dürüst olduğuna göre şekillenir. ♟️

5 Yıl 10 Yıl Eşiği Nasıl İşler?

5 Yılda Tahliye Yok, Fakat Kira Tespiti Mümkün

• Hukukî dayanak: TBK m.344/3.
• Kural: Kiracı 5 yılını doldurmuşsa, ev sahibi onu tahliye edemez, ama artık kira bedelini emsal kiralara göre yeniden belirleme hakkına sahiptir.
• Yani:
  • Ev sahibi, “ben bu kirayla zarar ediyorum” diyorsa → kira tespit davası açabilir.
  • Mahkeme, bilirkişiler aracılığıyla aynı bölgede, benzer evlerin kiralarını inceler ve adil bir kira belirler.

Önemli not: Bu dava geriye dönük işlemez. Yani 2025’te açılan dava sonucunda belirlenen yeni kira, 2026 kira dönemi için geçerli olur.

Halk dilinde: Beş yıl dolduğunda ev sahibi “seni çıkaramam ama kira bedelini artırabilirim” diyebiliyor. Kiracı da “kanun bana oturma güvencesi veriyor” diyebiliyor.

10 Yıllık Uzama Sonrası Bildirimle Fesih

• Hukukî dayanak: TBK m.347.
• Kira sözleşmesi genelde 1 yıl yapılır. Ve her yıl kendiliğinden aynı şartlarla uzar.
• Ama işte burada 10 yıl sınırı devreye girer:

Adım adım süreç:

1. Kiracı, 10 yıl boyunca düzenli oturmuş ve sözleşme her yıl kendiliğinden uzamışsa → 10. yıl sonunda yeni bir döneme girilir.
2. Ev sahibi, bu noktada artık “haklı sebep” göstermeden de sözleşmeyi sona erdirebilir.
3. Ama bunu yapabilmesi için:
   • En az 3 ay önce yazılı bildirim göndermesi gerekir.

Örnek olarak:

• Sözleşme başlangıcı: 01.01.2015 10.yılın bitimi: 01.01.2025

• Ev sahibi feshetmek istiyorsa, en geç 30.09.2024’te yazılı bildirim göndermiş olmalıdır.
• Bildirim yapılmadıysa → sözleşme 1 yıl daha uzar (01.01.2026’ya kadar).

Özetle

• 5 yıl dolduğunda: Ev sahibi tahliye edemez ama kira tespit davası açabilir.
• 10 yıl dolduğunda: Ev sahibi, haklı sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir; yeter ki 3 ay önce bildirim yapsın.

5 yıl 10 yıl eşiği, aslında kira ilişkisinin “orta yaş krizi” gibi. İlk yıllar balayı dönemi; taraflar birbirine alışıyor. 5. yılda ev sahibi “artık daha fazlasını istiyorum” diyor ama kiracıyı çıkaramıyor. 10. yıl geldiğinde ise “artık yolları ayırma” hakkı doğuyor. İşte bu denge, kiracıya barınma güvencesi verirken ev sahibine de makul bir çıkış kapısı bırakıyor.

İşyeri Kiracısının Hakları (Konutla Farklar)

Bir işyeri kiracısını düşünelim; küçük bir bakkal, bir avukat bürosu ya da bir kuaför salonu. Onun için kira, sadece “barınma” anlamı taşımaz; aynı zamanda “geçim kaynağı”dır. Bu nedenle kanun koyucu işyeri kiracısına da ciddi bir koruma getirir, fakat konut kiralarındaki kadar katı kurallar koymaz.

Artış Sınırı Ayrımı (Konut vs. İşyeri)

• Hukukî dayanak: TBK m.344.
• Konut kiraları: 2022’den bu yana geçici düzenlemeyle artış oranı %25’le sınırlandırıldı (2025 Temmuz’a kadar uzatıldı).
• İşyeri kiraları: Bu sınırlama geçerli değil. Burada artış, 12 aylık ortalama TÜFE oranına göre hesaplanıyor.

Halk dilinde:

• Ev kiracısı → “%25 sınırım var.”
• İşyeri kiracısı → “Enflasyon kaçsa, o kadar zam yapabilir.”

Örnek: 2025 yılında TÜFE ortalaması %55 çıktı.

• Ev kiracısına en fazla %25 zam yapılabilir.
• İşyeri kiracısına ise %55 oranında zam yapılabilir.

Yan Yükümlülükler (Kısa Notlar)

Konut işyeri ayrımında temel yükümlülükler benzer ama pratikte bazı farklar var:

• Aidat / Giderler:
  • Konutta olduğu gibi, işyeri kiracısı da kullanıma bağlı giderleri öder (elektrik, su, doğalgaz, apartman aidatı).
  • Büyük onarımlar yine ev sahibine aittir (çatı, ana tesisat vb.).
• Tahliye:
  • İşyerinde de tahliye sebepleri TBK m.350352 ile sınırlı.
  • Ancak işyerleri genelde uzun vadeli kiralandığı için (510 yıl), kira tespit ve fesih süreçleri daha sık gündeme gelir.
• Uyarlama davası:
  • Özellikle yüksek enflasyon ve ekonomik kriz dönemlerinde, işyeri kiracıları sıkça “uyarlama davası” açar. Yani “kira bedeli artık ödenemeyecek hale geldi, hâkimden indirim istiyorum.”
  • Bu, konut kiralarına kıyasla işyerlerinde daha çok görülür, çünkü işletme kârlılığı doğrudan kiraya bağlıdır.

Konut kiracısı ile işyeri kiracısı arasında fark, aslında “hayat hakkı” ile “ekmek hakkı” arasındaki ayrım gibi. Devlet, barınma hakkını daha sıkı koruyor (%25 sınırı), işyeri içinse “ticari hayatın riskleri vardır” diyerek daha esnek bir koruma getiriyor.

Uygulamada En Sık Karşılaşılan Senaryolar (Mikro Rehberler)

“Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl çıkarılabilir?”

Kulağa acımasız geliyor ama gerçek şu; Kiracının kirasını düzenli ödemesi tek başına tahliyeye karşı mutlak kalkan değildir. Ev sahibi şu koşullarda kiracıyı çıkarabilir:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m.350): Ev sahibi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler (çocuk, anne, baba) gerçekten o evde oturmak zorunda kalırsa.
• Yeniden inşa veya imar (TBK m.350): Ev yıkılıp yeniden yapılacaksa ya da büyük tadilat gerekiyorsa.
• Yeni malik (TBK m.351): Evi satın alan kişi 1 ay içinde ihtar gönderip 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle dava açabilir.
• Tahliye taahhüdü (TBK m.352): Kiracı kendi rızasıyla imzalamışsa, belirtilen tarihte çıkmak zorundadır.
• İki haklı ihtar (TBK m.352): Kiracı üst üste olmasa bile bir yıl içinde en az 2 kez ödemeyi geciktirirse, ev sahibi bu gerekçeyle dava açabilir.

Halk dilinde; “Kiranı ödüyorsan ömür boyu oturursun” düşüncesi yanlış. Ama “ev sahibi keyfi olarak çıkarabilir” düşüncesi de yanlış. Gerçek, bu iki uç arasında.

“1 yıllık sözleşme bitince tahliye olur mu?”

• Hayır. TBK m.347’ye göre, kira sözleşmesi 1 yılın sonunda kendiliğinden uzar.
• Ev sahibi, “süre doldu” diye kiracıyı çıkaramaz. Ancak daha önce saydığımız sınırlı tahliye sebeplerinden birine dayanmak zorundadır.
• Kiracı da “ben çıkmak istiyorum” diyorsa, en az 15 gün önce yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Örnek: 01.01.2024’te 1 yıllık kontrat imzalandı. 01.01.2025 geldiğinde sözleşme aynı şartlarla otomatik olarak 01.01.2026’ya kadar uzar. Ev sahibi “süre bitti, çık” diyemez.

“5 yıl oturana ne kadar zam?”

İşte kritik eşik burası.

• 5 yıl dolmadan: Kira artışı en fazla %25 (konutta) veya TÜFE (işyerinde)
• 5 yıl dolduktan sonra: Ev sahibi kira tespit davası açabilir.
  • Mahkeme, emsal kiraları inceler.
  • Çoğunlukla belirlenen artış, TÜFE’nin üzerinde çıkar çünkü bölgedeki piyasa koşulları dikkate alınır.

Halk dilinde: “5 yılını dolduran kiracıya artık rayiç kira gelir.”
Örnek:

• 2019’da 3.000 TL’ye kiralanan ev, 2024’te hâlâ 4.000 TL.
• Ev sahibi 2024 sonunda dava açarsa → mahkeme emsal kiralar 12.000 TL diyorsa, yeni kira 2025’ten itibaren yaklaşık 1011.000 TL olabilir.

Mini Özet

Düzenli ödemek tahliye kalkanı değildir; ihtiyaç, imar, yeni malik, taahhüt ve iki haklı ihtar hâlâ geçerli.

• 1 yıllık sözleşme dolunca tahliye olmaz, sözleşme otomatik uzar.
• 5 yılını dolduran kiracının kirası TÜFE oranı yerine bölgedeki emsal kiralar esas alınarak artırılır.

Bu üç senaryo, kiracının gündelik hayattaki en büyük kaygılarından doğuyor “Beni çıkarırlar mı, süre bitince ne olur, zam ne kadar olur?” Cevapların ortak noktası şu: Kanun kiracıyı hızlı tahliyeye karşı koruyor ama piyasa koşullarına uyumdan da kaçmıyor.

Kiracı Haklarının Dengesi

Kira hukuku, bir terazinin iki kefesi gibidir. Bir yanda barınma hakkını kullanan kiracı, öte yanda mülkünden adil kazanç bekleyen ev sahibi. Kanun koyucu, bu terazinin bir tarafa ağır basmaması için denge kurmaya çalışır. Kiracıya tahliye koruması, makul artış sınırı ve depozito güvencesi verirken; ev sahibine de 5 yıl10 yıl eşikleri, ihtiyaç hâlinde tahliye imkânı ve kira tespit davası gibi haklar tanır.

Unutma; haklarını bilmeyen kiracı, çoğu zaman güçlü gözüken ev sahibinin karşısında sessiz kalır. Oysa kanun metinleri, Yargıtay kararları ve uygulamadaki örnekler gösteriyor ki; kiracının sesi aslında hukukun içinde gizli. Bu sesi duymak, bazen doğru soruları sormaktan, bazen de uzman bir hukukçudan destek almaktan geçer.

Kiracı hakları, bir bahçedeki dikenli güller gibidir. Dikkatle yaklaşmazsan canını acıtabilir, ama doğru bildiğinde hem korur hem güzellik sunar.

İlgini Çekebilecek Diğer Yazılar

Eğer bu yazıyı faydalı bulduysan, şu makaleler de sana yol gösterebilir:

• Kira Hukukunun Temel İlkeleri Kira ilişkisinin dayandığı yasal temelleri öğren.
• Gayrimenkul Avukatı Seçimi Haklarını savunurken doğru avukatı seçmenin püf noktaları.