Türkiye’de Gayrimenkul Hukukunda Son Değişiklikler

Bir ülkenin gayrimenkul hukuku şehirlerin nabzını tutan görünmez bir damar gibidir. İmar planlarından tapu kayıtlarına, miras paylaşımından yabancı yatırımcının attığı ilk imzaya kadar her şey bu damardan beslenir. Türkiye’de son yıllarda yaşanan toplumsal hareketlilik, artan konut ihtiyacı ve dijitalleşme rüzgârı, gayrimenkul hukukunu da sessizce fakat derin biçimde dönüştürdü. Bu dönüşüm, yalnızca hukukçuların masa başında tartıştığı teknik ayrıntılardan ibaret kalmadı; ev almak isteyen genç çiftten, arsasını değerlendirmek isteyen yatırımcıya kadar geniş bir kesimin gündelik hayatına dokundu.

Tapu dairelerinde atılan imzaların anlamı değişti, miras kalan taşınmazların paylaşımı yeni bir mantık kazandı, imar uygulamalarında kullanılan kavramlar güncellendi. Kimi zaman Resmî Gazete’nin satır aralarında saklanan bir yönetmelik değişikliği, kimi zaman Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yayımladığı bir genelge, oyunun kurallarını baştan yazdı. İşte bu noktada Türkiye’de Gayrimenkul Hukukunda Son Değişiklikler, yalnızca bir başlık olmanın ötesine geçerek yol gösteren bir harita işlevi görmeye başladı.

Hukukun bu alanı, satranç tahtasına benzer. Bir hamle yapılır, etkisi birkaç yıl sonra ortaya çıkar. Örneğin Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devri tapu siciline tescil ile gerçekleşir; bu temel kural sabit kalsa da tescile giden yol her geçen yıl farklı araçlarla şekilleniyor. Elektronik başvuru sistemleri, kimlik doğrulama adımları ve ilan denetimleri, artık sürecin ayrılmaz parçaları arasında yer alıyor. 2024 yılı verilerine göre tapu işlemlerinin yaklaşık %60’ı ön başvuru aşamasında e-Devlet altyapısı üzerinden başlatıldı; bu oran, dönüşümün hızını anlatmak için tek başına yeterli.

Bu makalede, Türkiye’de Gayrimenkul Hukukunda Son Değişiklikler başlığı altında; tapu işlemlerinden miras hukukuna, imar düzenlemelerinden yabancıların taşınmaz edinimine kadar uzanan geniş bir çerçeveyi ele alacağız. Ama kuru bir mevzuat anlatımıyla sınırlı kalmadan. Bazen bir sokak sohbeti sıcaklığında, bazen bir hukuk metninin ciddiyetiyle ilerleyeceğiz. Amaç, okuyan kişinin “Bu değişiklik benim hayatımda neyi etkiliyor?” sorusuna net, anlaşılır ve güven veren yanıtlar bulabilmesi. Çünkü gayrimenkul hukuku, kâğıt üzerindeki kurallar kadar, o kuralların insan hayatında bıraktığı izlerle anlam kazanır.

Son değişiklikler hangi alanları etkiliyor?

Gayrimenkul hukukundaki güncel düzenlemeler, tek bir kapıyı açıp kapatan anahtar gibi çalışmıyor. Daha çok, eski bir konakta yapılan kapsamlı bir tadilat hissi veriyor; bir duvar yerinden oynayınca diğer odaların da havası değişiyor. Tapu dairelerinden belediyelere, miras masalarından yabancı yatırımcı dosyalarına kadar uzanan bu etki alanını parçalara ayırarak incelemek, büyük resmi daha anlaşılır kılıyor.

Tapu işlemleri (kimlik, dijital süreçler)

Tapu işlemleri, son değişikliklerin en görünür olduğu alanların başında geliyor. Özellikle dijitalleşme adımları, süreci hem hızlandırdı hem de yeni sorumluluklar doğurdu. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün uygulamaya aldığı sistemlerle birlikte:

• Kimlik doğrulama süreçleri sıkılaştırıldı
• E-Devlet entegrasyonu yaygınlaştırıldı
• Vekâletle yapılan işlemlerde elektronik teyit mekanizmaları öne çıktı

Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi, tapu sicilinin aleniyet ilkesini düzenler. Bu ilke, artık yalnızca fiziksel defterler üzerinden okunmuyor; dijital kayıtlar, bu aleniyetin yeni yüzü hâline gelmiş durumda. 2025 başı itibarıyla tapu müdürlüklerine yapılan başvuruların yarıdan fazlası çevrim içi ön işlemle başlıyor. Rakam soğuk görünse de arkasında ciddi bir zihniyet değişimi var.

Miras / hisseli tapu

Miras kalan taşınmazlar, Türk hukuk sisteminde her zaman duygusal ve hukuki gerilimin kesiştiği bir alan oldu. Son dönemde yapılan düzenlemeler, bu kesişimi daha yönetilebilir hâle getirmeyi amaçlıyor. Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi, miras ortaklığını bir elbirliği mülkiyeti olarak tanımlar. Uygulamada yaşanan sorunlar ise tam da bu tanımın etrafında şekilleniyordu.

Yeni yaklaşımlar sayesinde:

1. Mirasçılar arası anlaşmaların tapuda doğrudan işleme alınması kolaylaştı
2. Hisseli taşınmazlarda satış ve devre ilişkin bilgilendirme yükümlülükleri artırıldı
3. Ortaklığın giderilmesi davalarına gitmeden önce alternatif çözüm yolları teşvik edildi

Bir avukatın kulak aşinalığıyla söylediği şu cümle durumu özetliyor: “Miras, hukukun en teknik alanı gibi görünür ama aslında en insani dosyalar burada birikir.”

İmar ve arsa düzenlemeleri

İmar hukuku, satranç tahtasının orta oyunu gibidir. Küçük bir hamle, oyunun dengesini tamamen değiştirebilir. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’te yapılan değişiklikler, özellikle parselasyon, düzenleme ortaklık payı (DOP) ve imar hakkı aktarımı konularında yeni bir çerçeve çizdi.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda:

• DOP oranlarının hesaplanma yöntemleri netleştirildi
• Dijital parselasyon sistemleri yaygınlaştırıldı
• Malik bilgilendirme süreçleri şeffaflaştırıldı

Bu düzenlemeler, arsası imar uygulamasına giren malikler için bazen bir pusula, bazen de dikkatle okunması gereken bir harita işlevi görüyor.

Yabancıların taşınmaz edinimi

Yabancı yatırımcılar açısından Türkiye, uzun süredir cazibesini koruyan bir pazar. Son değişiklikler, bu ilgiyi kontrol altında tutmayı ve hukuki güvenliği artırmayı hedefliyor. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancıların taşınmaz edinimini düzenleyen temel norm olmayı sürdürüyor.

Güncel uygulamalar çerçevesinde:

• Taşınmazın niteliği ve bulunduğu bölge daha ayrıntılı inceleniyor
• Askerî yasak ve güvenlik bölgelerine ilişkin kontroller sıkılaştırıldı
• Değerleme raporlarına ilişkin standartlar güncellendi

2024 verilerine göre yabancıların Türkiye’de edindiği konut sayısı bir önceki yıla kıyasla yaklaşık %20 azaldı. Bu düşüş, düzenlemelerin piyasa üzerindeki doğrudan etkisini gösteren somut bir gösterge.

Emlak vergisi ve harçlar

Gayrimenkul hukukundaki değişikliklerin sessiz ama etkili yüzü, vergi ve harç düzenlemelerinde ortaya çıkıyor. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ve Harçlar Kanunu çerçevesinde yapılan oran güncellemeleri, özellikle büyükşehirlerde hissedilir sonuçlar doğurdu.

• Emlak vergisi matrahlarında yeniden değerleme oranları dikkate alındı
• Tapu harçlarına ilişkin uygulama birlikleri sağlandı
• Belediyelerin bilgi sistemleri güncellendi

Bu noktada küçük bir detay büyük fark yaratıyor. Aynı taşınmaz, farklı bir yıl içinde el değiştirince bambaşka bir mali tabloyla karşılaşabiliyor. Hukuk, burada rakamlarla konuşuyor; rakamlar da çoğu zaman uzun tartışmaların önüne geçiyor.

Gayrimenkul hukukundaki son değişiklikler tek bir alanla sınırlı kalmıyor. Her başlık, diğerini etkileyen bir zincirin halkası gibi çalışıyor. Bu zinciri doğru okumak hem hukuki güvenlik hem de ekonomik öngörü açısından ciddi bir avantaj sağlıyor.

Tapu işlemlerinde güncel değişiklikler ve pratik etkiler

Tapu işlemleri, uzun yıllar boyunca aynı ritüellerle ilerleyen bir alan olarak görüldü. Sıra numarası alınır, dosya hazırlanır, imza atılır ve süreç tamamlanırdı. Son dönemde yapılan düzenlemelerle bu ritüelin dili değişti. Masadaki evrak sayısı azaldı, ekranların önemi arttı, sorumluluk kavramı ise çok daha görünür hâle geldi. Artık tapu işlemi, yalnızca mülkiyet devrini gösteren bir kayıt olmaktan çıktı; kimlik doğrulama, yetkilendirme ve güvenlik katmanlarının iç içe geçtiği çok adımlı bir sürece dönüştü.

Kimlik doğrulama süreçleri

Kimlik doğrulama, tapu işlemlerinin omurgasını oluşturuyor. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu siciline güven ilkesini düzenlerken, bu güvenin pratikte nasıl sağlanacağı sorusuna güncel uygulamalar yanıt veriyor. Çipli kimlik kartlarının zorunlu hâle gelmesi, biyometrik doğrulama adımları ve MERNİS entegrasyonu, işlemin her aşamasında “kimin kim olduğu” sorusunu netleştiriyor.

Uygulamada dikkat çeken bazı noktalar var:

• Kimlik bilgileri, tapu başvurusunun ilk adımında elektronik olarak doğrulanıyor
• Sahte kimlik kullanımı riskine karşı çapraz kontroller artırıldı
• Yabancı kimlik numarasıyla yapılan işlemlerde ek belge talepleri yaygınlaştı

Bu sistem, kilidi sağlamlaştırılmış bir kapı gibi çalışıyor. Kapıyı açmak hâlâ mümkün, ancak anahtarın gerçekliği çok daha titiz biçimde inceleniyor.

E-Devlet üzerinden yetkilendirme ve temsil konuları

Tapu işlemlerinde vekâlet ve temsil meselesi, geçmişte sayısız uyuşmazlığın kaynağı oldu. Güncel düzenlemeler, bu alanı dijital zemine taşıyarak belirsizlikleri azaltmayı hedefliyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün e-Devlet entegrasyonları sayesinde, yetkilendirme süreçleri artık tek bir kâğıda bağlı kalmıyor.

Türk Borçlar Kanunu’nun 40 ve devamı maddelerinde düzenlenen temsil ilişkisi, tapu uygulamalarında şu şekillerde kendini gösteriyor:

1. Elektronik ortamda verilen yetkilerin süre ve kapsam bakımından sınırlandırılması
2. Vekâletnamenin hangi taşınmaz için geçerli olduğunun açıkça belirlenmesi
3. Yetkinin geri alınmasına ilişkin kayıtların anlık olarak sisteme yansıması

Bu yaklaşım, “sonradan fark ettim” cümlesinin tapu dosyalarında daha az yer bulmasını sağlıyor. Temsil ilişkisi, artık sessiz bir güven varsayımıyla değil, kayıtlı ve izlenebilir bir yapı içinde ilerliyor.

Dolandırıcılığa karşı kontrol listesi

Tapu işlemlerindeki dijitalleşme, yeni imkânlar kadar yeni riskler de barındırıyor. Dolandırıcılık yöntemleri, zamanın ruhuna uyum sağlayarak şekil değiştiriyor. Bu nedenle pratik bir kontrol listesi, teorik bilgiler kadar kıymetli hâle geliyor.

İşlem öncesinde ve sırasında şu adımlar özellikle önem taşıyor:

• Tapu kayıtlarının TAKBİS üzerinden güncel hâliyle incelenmesi
• Satıcı ve alıcının kimlik bilgilerinin başvuru anında karşılıklı teyit edilmesi
• Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığının kontrolü
• Vekâletle işlem yapılıyorsa yetkinin kapsamının satır satır okunması

Bir tapu memurunun kulislerde sıkça dile getirdiği şu cümle, meselenin özünü yakalıyor. “Süreç hızlandı, ama dikkat etme yükümlülüğü daha da arttı.” Tapu işlemlerinde güncel değişiklikler, güvenliği merkezine alan bir sistem kurmayı amaçlıyor. Bu sistemin sağlıklı işlemesi ise, kurallar kadar o kuralları uygulayan insanların bilinçli adımlarına bağlı.

Miras ve hisseli taşınmazlarda “yeni dönem”

Miras kalan bir taşınmaz, çoğu zaman yalnızca beton ve tapu kaydından ibaret olmaz. Aynı çatı altında geçen çocukluk anıları, yıllar süren küslükler, söylenmemiş cümleler de dosyanın görünmeyen ekleri gibi masanın üzerine yayılır. Hukuk tam bu noktada devreye girer; duyguların bulanıklaştırdığı alanı netleştirmeye çalışır. Son dönemde miras ve hisseli taşınmazlara ilişkin uygulamalar, bu netliği artırmayı hedefleyen bir “yeni dönem” anlayışıyla şekilleniyor.

Mirasçılar arası anlaşma ve tapuda işlem adımları

Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi, miras ortaklığını elbirliği mülkiyeti olarak tanımlar. Bu tanım, mirasçılardan birinin tek başına tasarrufta bulunmasını mümkün kılmaz. Güncel uygulamalarda ise, mirasçıların ortak iradesini daha pratik biçimde tapuya yansıtabilmelerine olanak tanıyan yollar öne çıkıyor.

Tapuda işlem süreci, çoğu zaman şu adımlarla ilerliyor:

1. Veraset ilamının alınması ve mirasçı listesinin netleştirilmesi
2. Mirasçıların paylaşım konusunda yazılı bir mutabakata varması
3. Gerekli belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvurulması
4. Payların veya mülkiyetin tescil yoluyla güncellenmesi

Bu süreç, iyi planlandığında kısa sürede tamamlanabiliyor. Aksi hâlde, küçük bir iletişim kopukluğu dosyayı yıllarca sürecek bir uyuşmazlığa dönüştürebiliyor. Hukuk, burada adeta bir köprü vazifesi görüyor; iki yakayı bir araya getiren şey, çoğu zaman doğru zamanda atılan imza oluyor.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) tartışmaları

Mirasçıların anlaşamadığı noktada, ortaklığın giderilmesi davası devreye giriyor. Uygulamada “izale-i şüyu” olarak bilinen bu yol, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde düzenleniyor. Her paydaşın, ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkı bulunuyor. Bu hak, beraberinde ciddi sonuçlar da getiriyor.

Son yıllarda bu davalarla ilgili tartışmaların odağında şu konular yer alıyor:

• Satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi hâlinde taşınmazın piyasa değerinin altında el değiştirmesi
• Aile içi ilişkilerin onarılması güç biçimde zarar görmesi
• Yargılama sürelerinin uzaması ve masrafların artması

Bir hâkimin duruşma arasında söylediği şu söz, tabloyu çarpıcı biçimde özetliyor: “Mahkeme kapısı açıldığında, çoğu zaman geri dönüş zorlaşır.” Bu nedenle güncel yaklaşımlar, dava öncesinde uzlaşma ve alternatif çözüm yollarının değerlendirilmesini teşvik ediyor.

Hisseli satışlarda riskler ve avukatla ilerleme önerisi

Hisseli taşınmaz satışları, hukuki risklerin en yoğun olduğu alanlardan biri. Paylı mülkiyette, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca paydaşlara tanınan ön alım (şufa) hakkı, satış işlemlerinin seyrini doğrudan etkiliyor. Bir payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşların bu hakkı kullanmasıyla sonuçlanabiliyor.

Bu noktada karşılaşılan başlıca riskler şunlar:

• Satıştan sonra açılan şufa davaları
• Taşınmazın fiili kullanımının pay oranlarıyla örtüşmemesi
• Alıcının beklediği tasarruf özgürlüğüne ulaşamaması

Tüm bu riskler, hisseli satışlarda hukuki destekle ilerlemenin önemini artırıyor. Bir avukatın sürece dâhil olması, yalnızca dava aşamasında değil; sözleşme hazırlığından tapu başvurusuna kadar her adımda koruyucu bir kalkan işlevi görüyor. Kimi zaman tek bir cümlelik sözleşme maddesi, yıllar sürecek bir davanın önüne geçebiliyor.

Miras ve hisseli taşınmazlarda yaşanan bu yeni dönem, daha şeffaf, daha öngörülebilir bir yapıya işaret ediyor. Yalnız bu yapı, kendiliğinden işlemiyor. Bilgi, dikkat ve doğru rehberlik bir araya geldiğinde anlam kazanıyor.

İmar–arsa düzenlemeleri: yönetmelik değişiklikleri kimleri nasıl etkiler?

İmar hukukunu anlamaya çalışmak, bazen karmaşık bir şehir haritasına yukarıdan bakmaya benzer. Çizgiler, renkler ve sınırlar ilk bakışta kafa karıştırır; detaylara indikçe mantık kendini göstermeye başlar. Son dönemde yapılan yönetmelik değişiklikleri de tam olarak böyle bir etki yaratıyor. Özellikle arsa sahipleri, yatırımcılar ve belediyeler açısından oyunun kuralları daha net çizgilerle belirlenirken, bu netlik beraberinde yeni sorumluluklar getiriyor.

Parselasyon, DOP, imar hakkı aktarımı gibi kavramlar

İmar uygulamalarının kalbinde yer alan kavramlar, son değişikliklerle birlikte daha görünür hâle geldi. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, parselasyon işlemlerinin hukuki dayanağını oluşturuyor. Bu madde kapsamında yapılan düzenlemeler, özellikle Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve imar hakkı aktarımı konularında uygulamayı şekillendiriyor.

Kavramları kısa bir çerçevede toplamak gerekirse:

• Parselasyon: İmar planına uygun olarak arazinin yeni parseller hâline getirilmesi
• DOP: Düzenleme alanındaki taşınmazlardan, yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmetleri için ayrılan pay
• İmar hakkı aktarımı: Yapılaşma hakkının belirli koşullar altında başka bir parsele yönlendirilmesi

Yeni yönetmeliklerle birlikte DOP hesaplamalarında yöntemler netleşti, oranların keyfî biçimde uygulanmasının önüne geçilmeye çalışıldı. İmar hakkı aktarımı ise, özellikle yoğun yapılaşmanın azaltılmak istendiği bölgelerde bir denge aracı olarak öne çıkıyor. Bu düzenlemeler, şehir planlamasında satranç taşlarının yer değiştirmesi gibi; bir hamle, tüm tabloyu etkiliyor.

Arsası kamu alanında kalan malikler için senaryolar

İmar uygulaması sonucu arsasının tamamı ya da önemli bir bölümü kamu alanında kalan malikler için süreç, çoğu zaman belirsizlikle başlıyor. Yeni düzenlemeler, bu belirsizliği azaltmayı hedefleyen bazı senaryoları daha açık hâle getirdi.

Uygulamada karşılaşılan başlıca ihtimaller şunlar:

1. Taşınmazın başka bir parselde hisse ile karşılanması
2. İmar hakkı aktarımı yoluyla yapılaşma hakkının korunması
3. Kamulaştırma sürecinin gündeme gelmesi

Kamulaştırma söz konusu olduğunda, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu devreye giriyor. Bedel tespiti ve tescil davaları, malikin mülkiyet hakkının karşılığını adil biçimde alabilmesi açısından kritik önem taşıyor. Bu noktada zamanlama büyük rol oynuyor; başvuruların ve itirazların süresi kaçırıldığında, telafisi zor sonuçlar doğabiliyor.

Belediyelerle süreç yönetimi

İmar ve arsa düzenlemelerinde belediyelerle kurulan ilişki, sürecin kaderini belirleyen unsurlardan biri. Güncel yönetmelikler, belge ve başvuru süreçlerini daha standart hâle getirmeyi amaçlıyor. Yine de her belediyenin uygulamada kendine özgü bir ritmi bulunuyor.

Genel olarak talep edilen belgeler şu şekilde sıralanıyor:

• Tapu kayıt örneği ve güncel çap belgesi
• İmar durum belgesi
• Kimlik ve iletişim bilgileri
• Varsa önceki imar uygulamalarına ilişkin evraklar

Bu belgelerin eksiksiz sunulması, sürecin hızlanmasını sağlıyor. Belediyelerle yapılan yazışmalar ve görüşmeler, çoğu zaman bir pazarlık masasını andırıyor; teknik bilgi ile sabır yan yana durduğunda sonuç almak kolaylaşıyor.

İmar–arsa düzenlemelerine ilişkin yönetmelik değişiklikleri, herkesi aynı ölçüde etkilemiyor. Kimi için yeni fırsatlar doğarken, kimi için dikkatle yönetilmesi gereken riskler ortaya çıkıyor. Bu nedenle süreci yalnızca hukuki metinler üzerinden okumak yeterli kalmıyor; uygulamanın dilini de anlamak gerekiyor.

Yabancıların taşınmaz edinimi ve değerleme

Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi, uzun zamandır yalnızca bir alım-satım meselesi olarak görülmüyor. Bu alan, ekonomi politikalarının, uluslararası ilişkilerin ve iç hukukun kesiştiği geniş bir sahaya dönüşmüş durumda. Son düzenlemeler, bu sahayı daha kontrollü ve öngörülebilir kılmayı amaçlıyor. Bir anlamda, kapısı açık tutulan bir evin girişine sağlam bir kilit sistemi eklenmiş gibi; içeri girilebiliyor, ancak hangi anahtarın işe yaradığı artık çok daha net.

Değerleme raporu ve başvuru şartlarında güncellemeler

Yabancıların taşınmaz ediniminde değerleme raporu, sürecin merkezinde yer alıyor. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimine ilişkin temel çerçeveyi çizerken, uygulamadaki ayrıntılar büyük ölçüde idari düzenlemelerle şekilleniyor.

Güncel uygulamalarda öne çıkan noktalar şöyle:

• Değerleme raporlarının, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlarca hazırlanması
• Raporun güncelliğini koruması ve belirli bir süre içinde tapu işlemine esas alınması
• Taşınmazın gerçek piyasa değerinin açık biçimde ortaya konması

Bu yaklaşım hem alıcıyı hem de kamu otoritesini koruyan çift yönlü bir güvenlik ağı oluşturuyor. 2023–2024 döneminde yabancı alımlarda tespit edilen bedel farklarının önemli ölçüde azalmış olması, bu sistemin pratikte karşılık bulduğunu gösteren dikkat çekici bir veri.

Vatandaşlık amacıyla edinimde farklılaşan noktalar

Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılması, standart alım süreçlerinden ayrılan özel bir kulvara sahip. Bu alanda aranan şartlar, yalnızca tapu işlemleriyle sınırlı kalmıyor; yatırımın niteliği ve devamlılığı da önem kazanıyor.

İlgili düzenlemeler çerçevesinde:

1. Belirli bir tutarın üzerinde taşınmaz edinimi aranıyor
2. Satın alınan taşınmazın belirli bir süre elde tutulması bekleniyor
3. Değerleme raporları, başvuru dosyasının temel dayanağını oluşturuyor

Bu süreç, bir maraton koşusuna benzetilebilir. İlk adım hızlı atılsa bile, bitiş çizgisine ulaşmak için kurallara uygun biçimde ilerlemek gerekiyor. Uygulamada yapılan küçük hatalar, başvurunun aylarca askıda kalmasına yol açabiliyor.

Yabancı alıcılar için “due diligence” listesi

Yabancı bir alıcının Türkiye’de taşınmaz edinirken atacağı adımlar, yerli alıcılara kıyasla daha kapsamlı bir ön inceleme gerektiriyor. Bu noktada “due diligence” kavramı, yalnızca finansal bir terim olmaktan çıkıyor; hukuki ve idari güvenliğin anahtarı hâline geliyor.

Pratikte önerilen temel kontrol listesi şu başlıklardan oluşuyor:

• Taşınmazın tapu kaydında yer alan şerh, ipotek ve kısıtlamaların incelenmesi
• Taşınmazın askerî yasak veya güvenlik bölgeleri içinde kalıp kalmadığının teyidi
• İmar durumu ve fiilî kullanımın örtüşüp örtüşmediğinin kontrolü
• Değerleme raporu ile satış bedelinin uyumu

Bu liste, yabancı alıcı için bir pusula görevi görüyor. Pusula doğru yönü gösterdiğinde, yolculuk daha güvenli ilerliyor. Aksi hâlde, yanlış bir adım uzun süreli hukuki sorunlara kapı aralayabiliyor.

Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin son değişiklikler, Türkiye’nin bu alandaki cazibesini korurken aynı zamanda hukuki dengeyi güçlendirmeyi hedefliyor. Bu denge, kurallara hâkim olan ve süreci bilinçli yöneten alıcılar için sağlam bir zemin sunuyor.

Gayrimenkul Hukukunda Değişen Kuralları Doğru Okumak

Gayrimenkul hukuku, uzaktan bakıldığında kalın kanun kitapları ve karmaşık terimlerden oluşan bir alan gibi görünebilir. Yaklaştıkça ise bambaşka bir manzara çıkar ortaya. Her tapu kaydı bir hayat planına, her imar uygulaması bir şehir hikâyesine, her miras dosyası yılların birikimine dokunur. Bu yazı boyunca ele aldığımız Türkiye’de Gayrimenkul Hukukunda Son Değişiklikler, aslında tam olarak bu temas noktalarını görünür kılmayı amaçladı. Tapu işlemlerindeki dijital adımlar, miras ve hisseli taşınmazlarda gelişen yeni yaklaşımlar, imar–arsa düzenlemelerinin pratik sonuçları ve yabancıların taşınmaz ediniminde öne çıkan uyum süreçleri, aynı zincirin birbirine bağlı halkaları gibi çalışıyor.

Burada asıl mesele, mevzuatı ezberlemekten çok onu doğru okumayı öğrenmek. Çünkü hukuki metinler tek başına konuşmaz; uygulama, yorum ve zamanla anlam kazanır. Bazen bir genelge, bazen bir yönetmelik değişikliği, bazen de mahkeme salonlarında şekillenen içtihatlar yol gösterir. Bu yüzden gayrimenkul alanında atılan her adımda bilgiyle hareket etmek, tesadüflere bırakılmayan bir yolculuk sunar.

Eğer bu konuların temelini daha sağlam bir zemine oturtmak istersen, Gayrimenkul Hukukunun Temel İlkeleri başlıklı yazımız, bu alanın yapı taşlarını daha yakından tanımana yardımcı olacaktır. Süreçlerin içinde profesyonel destek arayışındaysan, Gayrimenkul Avukatı Seçimi yazımızda nelere dikkat edilmesi gerektiğini detaylı biçimde ele aldık. Her biri, bu makalede çizilen çerçevenin tamamlayıcı parçaları olarak okunabilir.

Gayrimenkul hukukunda doğru bilgi, doğru zamanda edinildiğinde gerçek değerini bulur. Okumaya devam etmek, bu değeri kalıcı hâle getirmenin en güvenli yollarından biri.